都市更新 常見Q&A

01. 都市更新是什麼 ?

為維持都市持續的生命力,針對本市窳陋、老舊、衰敗的地區,透過政府與私人團體的努力,擬定綜合性再發展計畫,並經由專家學者審議核定,辦理拆除重建、整建或維護,以達復甦都市機能、改善居住環境、提升房地產價值。 因此,都市更新不只是狹義的房屋改建,而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式,在兼顧社會、經濟、環境等層面下,促成都市再發展。

02. 都市更新主要的好處 ?

(一) 具有多數決精神
當參與都市更新的人數達一定比例以上,即可申請審核同意實施,以解決更新地區產權整合困難的問題。

(二) 強制公有土地配合更新
公有土地原則一律參與更新,避免造成更新阻力。

(三) 容積獎勵
建築容積獎勵最高可達法定容積的1.5倍或原建築容積加法定容積的0.3倍。
(97年新增綠建築、節能、省能、策略性開發地區等獎勵鬆綁,最高容積獎勵為百分之百)

(四) 違章戶處理獎勵
違章戶處理可為現地安置、異地安置及現金補償。

(五) 得以信託方式辦理
包含信託管理、發行受益憑證、不動產證券化及成立信託投資公司等。

(六) 賦稅減免
針對更新期間及更新後之土地、房屋、更新機構投資等給予稅捐減免,提高都市更新參與意願。

土地增值稅

依權利變換取得之房地,更新後第一次移轉減徵40%。
以權利變換方式領現金補償者免徵(未達最小分配單元)或減徵40%(不參與更新者)土地信託移轉免徵。

契   稅

依權利變換取得之房地,更新後第一次移轉減徵40%。

地 價 稅

更新期間免徵或減半徵收。
更新後減半徵收二年。

房 屋 稅

更新後減半徵收二年。

(七) 投資抵減
投資總額20%範圍內,抵減營利事業所得稅額,當年度不足抵減,得於以後四年度抵減。

(八) 改善市容環境
透過都市更新審議可使更新後建物融入區域發展,使市容更具整體美觀及改善惡劣居住環境、治安死角等。

(九) 提升個人生活品質
經更新重建改善舊有建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻等,提升個人居住之生活品質。

民眾參與都市更新於開發過程中,其所有權人權益除受都市更新條例保障,依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,更新改建後可享有最高1.5倍法定容積(樓 地板面積)獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外,在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

若非由都市更新途徑辦理屋舍重建,土地則需依照法定容積辦理重建外,亦不能享有上述各項優惠。

03. 都市更新作業到底有哪些流程?

(一) 第一階段—都市更新事業概要

  1. 申請資格:更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過1/10,並且其所有私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。
  1. 報核程序:
    A. 舉辦公聽會擬具事業概要
    B. 檢具公聽會記錄及事業概要向本府申請核准
    C. 事業概要核准後得自組更新團體或委託更新事業機構實施

(二) 第二階段—都市更新事業計畫

申請資格:實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時,應達下列同意比例門檻。

1.依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範圍內私有土地
及私有合法建築物所有權人均超過3/5,並其所有土地總面積及合法建築物總
樓地板面積均超過2/3之同意。

       2.依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者,應經更新單元範圍內私有土地
      及私有合法建築物所有權人均超過2/3,並其所有土地總面積及合法建築物總
      樓地板面積均超過3/4之同意。

 

報核程序

  1. 舉辦公聽會擬具事業計畫。
  2. 檢具公聽會記錄及事業計畫向本府申請報核。
  3. 公開展覽30日,並舉辦公聽會。
  4. 召開都市更新審議委員會幹事會議審查。
  5. 召開都市更新審議委員會審議。
  6. 本府核定實施。

(可參考台北市都市更新處網站http://www.uro.taipei.gov.tw/下載專區/申請辦理都市更新總說明/ 1更新的好處及申請更新程序(ppt)/

申請辦理都市更新事業概要(ppt)/ 4申請都市更新事業暨權利變換計畫(ppt)

04. 都市更新有那些處理方式?

A:依都市更新條例第四條規定,都市更新處理方式,分為三種:

(一) 重建 係指拆除更新地區原有建築物,重新建築,住宅安置,改進區內公共建設,並得變更土地使用性質或使用密度。

(二) 整建 
係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。

(三) 維護 係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

07. 目前有人找我都更合建,到底要注意什麼?

(一) 協議合建

協議合建是由建商(或實施者)出資金,地主出土地,依雙方合意的分配比例來分配房地。

(二)權利變換

權利變換則是以折價抵付的概念,將地主本來應該負擔的更新成本,由實施者先行支付,地主則以更新後的房地抵付給實施者。其中都市更新重建之相關成本在權利變換中叫做【共同負擔】。

(三)共同負擔

  1. 工程費用
    包含拆除工程、新建工程、公益設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費、空污費及其他(公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等)。
  2. 權利變換費用
    更新規劃、估價、測量費、拆遷安置費、地籍整理費。

3 . 工程費用及權利變換費用之利息。

  1. 稅捐;印花稅。
  2. 管理費用
    人事行政、銷售管理、風險管理費等。
08. 都市更新應該怎麼做才好?

土地及合法建物所有權人在都市更新事業概要及事業計畫申請時,需配合簽署兩階段之同意書;應於事前就個別權利審視各階段計畫內容,於認可內容後再行簽署。簽訂同意書後,實施者與土地及合法建物所有權人之權利義務關係即已成立,土地及合法建物所有權人於簽訂同意書前,宜審慎檢視實施者所擬定之都市更新事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫後簽訂,以保障自身之權益。

各階段之同意門檻如下:

同意比例

依第10條申請都市更新事業概要

都市更新事業計畫

權利變換

協議合建

依第7條劃定之更新地區(迅行劃定)

依第6條劃定之更新地區(優先劃定)

依第11條劃定之更新地區(自行劃定)

依第25-1條申請都市更新事業

土地所有權人

1/10

1/2

3/5

2/3

8/10

合法建物所有權人

土地面積及合法建築物樓地板面積

1/10

1/2

2/3

3/4

8/10

 

09. 都更計畫和都更事業計畫有何不同?

(一) 都市更新計畫

都市更新計畫是擬定都市更新事業計畫之指導,可由政府或民間實施者擬定,經市都委會審議通過後公告實施。

(二) 都市更新事業計畫
 
都市更新事業計畫係由實施者依照都市更新條例第21條規定擬定。
內容應詳細表明土地使用、公共設施興修、建築設計、財務計畫、拆遷安置、實施進度等,經更新委員會審議通過後據以實施。

10. 實施者是誰?

實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」,或是申請建築執照之「起造人」。公辦更新時,市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施;民間自辦更新時,除地主自辦、土地所有權人7人以上合組更新會擔任更新實施者外,並得委由更新事業機構實施。

11. 更新地區和更新單元有何不同?

(一)更新地區
更新地區係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設,其範圍可能包括數個街廓。

(二)更新單元

更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模,由實施者依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。因此,一個更新地區範圍應至少包括一個以上更新單元。

12. 權利變換和一般合建有何不同?

權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於 更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金;類似立體的市地重劃。
權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定,其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。
一般合建則是由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

13. 都市更新之建築容積獎勵為何?

(一) 本市都市更新事業建築容積獎勵額度依下列公式核計:
F=F0+ΔF1+ΔF2+ΔF3+ΔF4+ΔF5+ΔF6
F:獎勵後總容積
F0:法定容積。
△F1:原建築容積高於法定容積之獎勵。
△F2:維持合理居住水準之獎勵。
△F3:更新時限之獎勵。
△F4:捐贈認養改善公益設施成本之獎勵。
△F5:更新基地規劃設計之獎勵容積。
△F6:安置違章建築戶之獎勵。
更新後提供公益設施不予計算容積。

(二) 獎勵上限規定:

獎勵後總容積以1.5倍法定容積或原建築容積加0.3倍法定容積(取高值)
申請1.5倍法定容積獎勵為上限者:△F1 +△F2+△F3+△F6 ≦0.5(△F1 至△F6總和)
申請原建築容積加0.3倍法定容積為上限者:△F2+△F3+△F6 ≦(△F4+△F5)

14. 如何申請劃定為更新單元

(一) 申請自行劃定為更新單元方式:

1.申請人

土地及合法建築物所有權人(至少1人)。

2.申請基地規模應符合下列更新單元劃定基準四款規定之一

  1. 為完整之計畫街廓者。
  2. 街廓內面積在二千平方公尺以上者。
  3. 街廓內臨接二條以上之計畫道路,面積大於該街廓四分之一且在一千平方公尺以上者。
  4. 街廓內部分土地業已建築完成,確無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻,其未建築完成部分面積一千平方公尺以上,並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上,經敘明理由,提經臺北市都市更新審議委員會審議通過者。
  5. 申請基地建築物應符合建築物及地區環境評估標準指標第一項至第十四項中任三項。

都市更新處理方式,可以區分為下列三種:

  • 一、重建:指拆除更新單元內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進公共設施。
  • 二、整建:指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備,並改進公共設 施。
  • 三、維護:加強更新單元內土地使用及建築管理,改進公共設施保持良好狀況。
都市更新事業得以前項二種以上處理方式辦理之。

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